Loyers impayés : Le recours à la procédure d'expulsion

## Loyers impayés : le recours à la procédure d’expulsion

Lorsque le locataire ne paie plus ses loyers, le **propriétaire bailleur** peut être contraint d’engager une **procédure d’expulsion** pour récupérer le logement. Cette procédure, encadrée par des règles strictes, vise à protéger les droits du propriétaire tout en garantissant une certaine protection au locataire. L’expulsion n’est toutefois envisageable qu’après plusieurs étapes obligatoires. Cet article explore les démarches et délais à respecter pour recourir à cette procédure.

### 1. Les étapes préalables à l’expulsion

#### a. **Relance et mise en demeure**

En cas de loyers impayés, la première étape pour le propriétaire est de tenter un **recouvrement amiable**. Il peut relancer le locataire par téléphone, courrier ou e-mail. Si ces tentatives échouent, le propriétaire doit envoyer une **mise en demeure** par lettre recommandée avec accusé de réception, réclamant le paiement des loyers dans un délai déterminé (généralement 15 jours).

#### b. **Commandement de payer**

Si le locataire ne réagit pas après la mise en demeure, le propriétaire doit faire délivrer un **commandement de payer** par un **huissier de justice**. Ce document officiel ordonne au locataire de régler sa dette dans un délai de deux mois. Le commandement de payer est une étape obligatoire avant d’entamer la procédure judiciaire.

### 2. Saisir le tribunal judiciaire

Si, à l’expiration du délai de deux mois, le locataire n’a toujours pas payé les loyers dus, le propriétaire peut saisir le **tribunal judiciaire** pour demander la **résiliation du bail** et l’autorisation d’expulser le locataire.

Lors de l’audience, le juge examine :

- La gravité des impayés.
- La situation personnelle du locataire.
- Les démarches effectuées pour tenter de résoudre le problème (paiements partiels, négociations, etc.).

Le tribunal peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, mais il peut également accorder des **délais de paiement** au locataire, s'il estime qu'il est en mesure de régulariser sa situation.

### 3. Le jugement et les voies d'exécution

#### a. **Obtention d’un titre exécutoire**

Si le juge prononce l’expulsion, le propriétaire obtient un **titre exécutoire** permettant à l’huissier de mettre en œuvre la procédure d’expulsion. Le locataire doit quitter le logement à la date fixée par le juge. En cas de refus de quitter les lieux, l'huissier peut demander l’intervention des forces de l’ordre.

#### b. **Délai de deux mois après le jugement**

En principe, le locataire dispose d’un **délai de deux mois** après le jugement pour quitter volontairement le logement. Pendant ce délai, il peut tenter de régulariser sa situation en payant sa dette ou en négociant un départ amiable.

### 4. Protection du locataire

#### a. **Trêve hivernale**

La procédure d’expulsion est suspendue pendant la **trêve hivernale**, qui s’étend du **1er novembre au 31 mars** de l’année suivante. Durant cette période, aucune expulsion ne peut être effectuée, même avec un titre exécutoire, sauf cas exceptionnels (comme le relogement assuré ou les squatteurs).

#### b. **Aides et délais supplémentaires**

Le locataire peut solliciter des **aides financières** pour régler sa dette locative (Fonds de Solidarité Logement, aide au logement, etc.) ou demander des **délais supplémentaires** au juge, en invoquant des circonstances particulières (chômage, problèmes de santé, etc.).

### 5. Intervention de l’huissier et expulsion

Une fois le délai expiré, si le locataire refuse toujours de quitter le logement, l’huissier peut procéder à l’expulsion avec l’aide de la **police** ou de la **gendarmerie**. L’huissier procède également à l’inventaire des biens laissés par le locataire dans le logement, qui seront mis en garde-meuble si nécessaire.

### 6. Conclusion

Le recours à la **procédure d’expulsion pour loyers impayés** est strictement encadré par la loi et nécessite de respecter des étapes bien définies. Le propriétaire doit suivre la procédure légale, en commençant par des relances amiables puis en passant par le tribunal. Bien que le propriétaire ait des droits légitimes à récupérer son bien, le locataire bénéficie également de protections, notamment la trêve hivernale et la possibilité de demander des délais de paiement.